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Io ci provo! Chiedo il 30 per cento in più perché se trovo l’amatore…”  

Quante volte nella mia carriera da agente immobiliare ho sentito questa frase…

“Non ho fretta di vendere dunque posso partire da un prezzo molto più alto…”

“Nel palazzo hanno venduto una casa simile a 30.000€ in più”

 

L’amatore non compra casa

 

Potrei citare molte altre frasi di questo tipo, ogni volta che incontro un proprietario di casa una parte di me sorride al pensiero, l’altra si demoralizza pensando:  “ci risiamo”; eppure è così, ancora oggi, dopo anni passati sul campo, trovo persone, che per svariati motivi, sono convinte che casa loro valga più delle altre o che il valore che le attribuisco sia troppo basso.

La verità è che l’amatore che compra quella casa non esiste,  non è mai esistito.

Avete mai avuto a che fare con un collezionista?  Loro sono gli amatori per eccellenza, comprano perché amano e desiderano possedere quell’oggetto o quella serie di oggetti, eppure, a meno che non sia un oggetto antico, prezioso ed unico, nel senso che ce ne sono pochi esemplari, difficilmente pagherà quell’oggetto più del suo reale valore.

Ma che cos’è il Valore? E cosa determina il valore della mia casa?

Il valore di una casa è determinato dal cosiddetto mercato immobiliare, che è un mix di fattori, ristretto a un target di persone che vogliono comprare, quali: l’accesso al credito, l’estrazione sociale, i bisogni, i desideri, lo stipendio medio, la disponibilità di spesa media e lo stile di vita che si devono  incrociare con la tua casa e le tue aspettative, determinando la fascia in cui c’è più probabilità di chiusura di una trattativa.

Allora cosa determina il prezzo di casa mia?

Il dato più rilevante da tenere in considerazione è questo: la motivazione d’acquisto di un target di acquirenti rispetto al tipo di casa che vuoi vendere e, a seguire, la disponibilità di spesa di quel target che ha quella motivazione.

In poche parole:

  • Qual è il motivo per cui si compra una casa come la tua;
  • Che tipo di fascia di acquirenti ha quel motivo per comprarla;
  • Quanto è disposta a spendere quella fascia di acquirenti per una casa come la tua.

Perché dovrebbero comprare casa tua? Chi può essere interessato e quanto spende. Stop. Questa è la base da cui partire per determinare il giusto prezzo.

Ovviamente un’analisi del genere può farla soltanto chi è veramente specializzato e ha una conoscenza profonda nel mercato della zona dove vuoi vendere casa, il resto è semplicemente una speranza o un prezzo tirato lì, in base a conoscenze superficiali o, alcune volte, si procede per sentito dire.

Non si può decidere un prezzo soltanto per sentito dire. I tempi sono cambiati, oggi vendere casa è un lavoro vero, gli acquirenti sono dimezzati rispetto al 2006, le trattative sono più lunghe e molte volte saltano per cifre minime. Inoltre, ti assicuro, che la scelta del prezzo non è determinante ma fondamentale per vendere.

Se non c’è il prezzo sei tagliato fuori dal mercato.

L’amatore non esiste.

Già proprio cosi, l’amatore non esiste ed è inutile cercarlo, perché per quanto una casa sia bella, interessante e in una posizione meravigliosa nessuno sarà disposto a pagarla più di quello che vale, neanche se sono il vicino di casa e compro per avere mia figlia e i miei nipotini vicino.

Se sbaglio il prezzo la casa non si vende.

Se dopo un anno e mezzo non ho ancora venduto o ricevuto offerte scritte con tanto di assegno a deposito fiduciario, il prezzo di casa mia è troppo alto.

Se arrivano offerte a 15.000 euro in meno di quello che chiedi è assolutamente normale e in linea con le statistiche, il mio consiglio? Accetta l’offerta.

Una cosa importantissima da ricordare: il prezzo è efficace quando produce immediati risultati. Se la pubblicità e le attività che fa l’agenzia sulla tua casa sono buone, già nelle prime settimane ci sono dei riscontri positivi. Per riscontri positivi intendo un buon numero di appuntamenti in target, persone che manifestano un interesse concrete, richieste specifiche, mail di informazione e, talvolta, seconde visite.

Questi sono i segnali da tenere in considerazione per capire se il prezzo che chiedi va bene o no. Se non vedi nessuno di questi segnali nei primi 30 giorni dall’uscita sul mercato vuol dire che:

  1. a) L’agenzia sta dormendo sulla tua casa;
  2. b) Il prezzo è troppo alto.

Dunque, le soluzioni sono 2:

  • Svegli il mediatore che ti segue;
  • Abbassi il prezzo.

Come già detto prima, una casa interessante produce richieste e movimento da subito: inutile aspettare, prendi una decisione perché così stai sprecando il tuo tempo.

Se sei interessato ad una consulenza gratuita contattatami al 3477473004 o scrivi a kiroimmobiliare@gmail.com

 

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2 comments

  • Ivan

    Buongiorno Sig. Chirolli,
    Ho letto il Suo articolo e Le faccio i miei complimenti.
    Cordialmente,
    Ivan C.

    Reply
  • David Bentivogli

    Buongiorno Silvio,
    condivido a pieno le tue riflessioni, servirebbero però anche professionisti decisi a non accettare incarichi alti, con il solo intento di accaparrarsi il cliente per poi fare ribassi feroci settimana per settima….. ciò non giova assolutamente alla figura professionale dell’agente immobiliare.
    A presto
    David

    Reply

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